二、项目建设背景、必要性与可行性
2.1项目建设的背景
2.1.1人口老龄化增长率高
中国老龄办副主任吴玉韶2011年3月1日在北京召开的新闻发布会上称，“十二五”时期中国人口老龄化加速发展，人口老龄化形势更加严峻，呈现出老龄化、高龄化、空巢化加速发展的三个新特征。
一是老龄化进一步加速。到2015年，中国60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增老年人口800多万，超过新增人口数量。二是高龄化进一步加速。到2015年，80岁以上的高龄老人将达到2400万，约占老年人口的11.1%，年均净增高龄老人100万，增速超过中国人口老龄化速度。三是空巢化进一步加速。城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，老年人照料问题日益突出。
中国是在未富先老、城乡二元结构依然存在的国情下进入人口老龄化社会的，人口老龄化加速发展，与工业化、城镇化、现代化相伴随，与城乡差异、区域差异、收入差异扩大相重叠，与经济转型、社会转型和文化转型相交织，给应对人口老龄化增加了新难度。
2.1.2居家养老出现两难
我国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。
首先：人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升将使得现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了“四位老人、一对年轻夫妇以及一个未成年小孩”这样一种家庭结构模式，另一方面，它也导致老年抚养比从2000年的10.1%逐渐上升到2050年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料以及精神安慰等方面严重缺乏，依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。
其次：城市“护老保姆”的需求量越来越大。许多老人找过保姆的家庭感叹：想要找个称心如意的保姆怎么这么难？然而护老保姆也有苦衷，老人每天麻烦事特别多，还经常挑剔饭菜不好吃，有时对保姆过于苛刻，让保姆很伤心。加上护老保母年龄大，素质差，未经过专业培训，很难适应护老的需要。居家养老难寻“护老保姆”又成了一个新的社会问题。
2.2项目建设的必要性
2.2.1养老院床位严重不足
以前，子女们都和老人一起生活，老人们也都不愿去养老院。现在养老院、老年公寓的设施好、环境好、服务好，又可以结交朋友，很多老人现在已经愿意去养老院了。据调查，在1.49亿老人中，想住养老院的占5%，并有上升趋势，这样就需要有745万张床位才能满足。而到2006年底全国养老院的床位总共只有170万张，远远满足不了需要。根据《关于加快推进全市社会养老服务体系建设的意见》，“十二五”期间，全市养老服务机构床位数新增8500张，到“十二五”期末，养老床位数达到12000张，每千名老人拥有30张左右的床位。加之近年来全区各县市的流动人口正快速的向忻府区集中，加剧了养老院的紧张程度，可以预计未来10年，养老院的床位更加紧缺。
2.2.2民办养老机构成为养老服务事业发展的重要力量
从以上分析，我们不难看出，我国目前养老产业针对我国的老龄人口来说发展严重不足，国家对中国的老年人口养老问题也给予了充分关注，2009年1月关于老年人口养老问题峰会在京招开，特别强调要加强民办养老机构的建设来缓解老年人口增加所带来的社会压力。
2.3项目建设可行性
2.3.1项目所处背景环境利好支持项目可行
从政策层面来看，本项目所涉及的老年人服务行业，分别在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会保障“十二五”规划纲要》、《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》、《山西省人民政府关于进一步加快发展养老服务业的意见》、《山西省人民政府关于支持社会力量发展养老服务业若干措施》等政策文件中有所提及并明确指出相关产业发展方向，政策文件鼓励支持本项目产业进一步发展，以此进一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所养、老有所医、老有所学、老有所乐、老有所为”的水平、让老年人生活的更加幸福、更加有尊严。
1、建设补贴
2012年，山西省出台《关于加快推进全省社会养老服务体系建设的意见》指出，到2015年，基本建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。“十二五”期末，全省新增养老床位9.2万张，实现每千老年人拥有养老床位30张左右，实现日间照料服务覆盖全部城市社区和半数以上农村社区，基本实现养老服务信息平台覆盖全省城乡社区，基本实现养老护理员全员持证上岗。
“十二五”期间，省级财政对全省示范性民办养老机构新建床位每张补助5000元。
2、运营补贴
《山西省人民政府关于支持社会力量发展养老服务业若干措施》指出，对符合建设标准和资质条件运营一年以上的非盈利性养老机构给予运营补贴，按照自理、半失能和失能老人分别为每人每年1200元、1800元和2400元。
3、市场规模上升
从市场环境看，本项目涉及行业市场发展呈上升趋势，区现老年公寓及养老中心规模不大，服务能力有限，社会需求大，所以此项目有上升空间。
2.3.2项目运营模式合理支撑项目可行
1、信息化运营，降低服务成本，提高管理效率。
本项目建成后将委托专业的软件公司设计专用的老年公寓系统管理软件，该系统包含了入住老人的健康档案、饮食习惯、入住收费信息、监护人信息、公寓管理、估计情况等。并且在公寓的各个出入口、活动区域及公共场所将设置红外线彩色摄像机，一方面对出入公寓的人员进行跟踪，另一方面通过监控手段防止突发事件。居住老人和物业人员全员还配置GPS定位信息卡，和物业人员步话机。公寓内覆盖无线定位求助系统，老人一旦遇到紧急情况，摁一下佩戴的电子报警器，工作人员即可迅速赶到身边，根据信息卡内的身体信息记录，快速诊断抢救。提高了管理效率的同时保证了老人的安全。
2、实施绩效考核管理，增强核心竞争力。
本项目将以公平、公正、公开为原则，以提高职工绩效为导向，以定性考核与定量考核相结合，多角度考核，通过评价职工的工作绩效、态度、能力和素质，帮助职工提升自身工作水平和综合素质水平，从而有效提升公寓的整体绩效和整体职工素质。
3、严格的财务管理，保障项目的正常运营。
项目建成后，将实行严格的财务管理体制。
既：
（1）坚持领导负责制。
（2）实行财务集中管理。
（3）强化审计监督。
（4）规范物资集中采购。
2.3.3项目效益可观，保障项目可行
经过谨慎的财务测算，项目达产后，年营业收入3774万元，年总成本费用3655万元，年经营成本3655万元，年利润总额119万元，投资利润率5.9%，投资利税率5.9%，税后财务内部收益率（全部投资）6%，税前财务内部收益率（全部投资）6%，税后投资回收期17年（含建设期），税前投资回收期17年(含建设期2年)，盈亏平衡点(营业规模达到率)97%。
以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润的同时，还可为国家解决部分就业岗位，并且具有较好的社会效益和抗风险能力。同时，本项目建成后，将引进国内外先进的运营模式及医疗设备、护理技术、方案，缓解周边县市日益紧张的养老机构资源需求，能极大地减轻政府养老床位不足的压力。
综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对山西省老龄事业发展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大贡献，对于山西省的经济社会发展具有重要意义。
从财务评估来看，本项目是可行的。
四、市场分析
4.1市场环境分析
我国从1999年以来就进入了老年型国家。21世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展速度快。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
老年公寓兴起于一些欧洲国家，90年代在美国一些国家发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、上海等城市今年也相继建成老年公寓。随着社会的发展、人民生活水平的不断提高以及观念的不断变化，老年公寓市场需求将不断增长。
4.1.1中国人口老龄化的发展
中国老龄办副主任吴玉韶2011年3月1日在北京召开的新闻发布会上称，“十二五”时期中国人口老龄化加速发展，人口老龄化形势更加严峻，呈现出老龄化、高龄化、空巢化加速发展的三个新特征。
一是老龄化进一步加速。到2015年，中国60岁以上老年人口将达到2.16亿，约占总人口的16.7%，年均净增老年人口800多万，超过新增人口数量。二是高龄化进一步加速。到2015年，80岁以上的高龄老人将达到2400万，约占老年人口的11.1%，年均净增高龄老人100万，增速超过中国人口老龄化速度。三是空巢化进一步加速。城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；农村留守老人约4000万，占农村老年人口的37%，老年人照料问题日益突出。
中国是在未富先老、城乡二元结构依然存在的国情下进入人口老龄化社会的，人口老龄化加速发展，与工业化、城镇化、现代化相伴随，与城乡差异、区域差异、收入差异扩大相重叠，与经济转型、社会转型和文化转型相交织，给应对人口老龄化增加了新难度。
随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同需求的各种类型的住宅，其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求也会不断增长。
4.2政策环境分析
我国相继出台了很多有利的政策，例如：《中国老龄事业发展“十二五”规划》、《社会保障“十二五”规划纲要》、《山西省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》、《山西省人民政府关于支持社会力量发展养老服务业若干措施》、《人民政府关于加快发展养老服务业的意见》等。这些政策的出台将对养老事业的发展起到指导性的作用。
4.3社会环境分析
我国现行的养老方式是以居家养老为基础、社会养老为依托、机构养老为补充的家庭养老方式。人口老龄化对现行的家庭养老方式提出了挑战。
首先：人口老龄化所产生的“四、二、一”家庭模式和抚养系数比上升将使得现行的家庭养老模式发生困难。一方面，人口老龄化普遍产生了“四位老人、一对年轻夫妇以及一个未成年小孩”这样一种家庭结构模式，另一方面，它也导致老年抚养比从2000年的10.1%逐渐上升到2050年的33%。在人口流动频繁的今天，这两种情况必然导致家庭物质供养、生活照料以及精神安慰等方面严重缺乏，依靠现有的居家养老方式难以实现养老目标。
其次：城市“护老保姆”的需求量越来越大。许多老人找过保姆的家庭感叹：想要找个称心如意的保姆怎么这么难？然而护老保姆也有苦衷，老人每天麻烦事特别多，还经常挑剔饭菜不好吃，有时对保姆过于苛刻，让保姆很伤心。加上护老保母年龄大，素质差，未经过专业培训，很难适应护老的需要。居家养老难寻“护老保姆”又成了一个新的社会问题。
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