天风证券首席经济学家刘煜辉近日表示，为抑制楼市过热交易，当前楼市不动产俨然“冻产”，高位锁定流动性，锁定换手。“流动性溢价耗损”所带来的资产重估将是一个长期过程。
刘煜辉预测，抑制楼市过热交易和政府信用的财政行为的收敛是当下的主要方向，由此必然导致货币信用的创造能力下降和信用收缩，经济总需求重回边际下行趋势。这是去杠杆的必由之路。货币从紧，信用收缩，房地产和地方政府债务两大灰犀牛风险定会释放。
新旧动能转换更顺畅
针对深化供给侧结构性改革，十九大报告提出：建设现代化经济体系，必须把发展经济的着力点放在实体经济上，把提高供给体系质量作为主攻方向，显著增强我国经济质量优势。加快建设制造强国，加快发展先进制造业，推动互联网、大数据、人工智能和实体经济深度融合，在中高端消费、创新引领、绿色低碳、共享经济、现代供应链、人力资本服务等领域培育新增长点、形成新动能。
“只要坚定地往这个方向走，新旧动能的转换会越来越顺畅，经济的韧性会越来越强。即实现充分就业所要求的经济增长率实现会越来越轻松。”刘煜辉认为，供给侧结构性改革的重心校准，从“停水停电”的去产量转向强调培育经济的新增长点，形成新动能。驱动这一轮大宗商品价格暴涨的供给端的边际冲击，正在趋弱甚至消失。
“脱虚回实”的意义
新旧动能转化也是一个自然过程。
数据显示，传统产业的年均资本开支都在负增长。刘煜辉判断，虽然供给侧（供改环保限产-价格上涨-利润回升）给上游的资源性 行业 和有垄断优势的国企带来了蛋糕再分配的红利，但价格上涨又会抑制中下游的实际需求和利润，最终带来名义周期的均值回归。幻影周期行情演绎到极致是剧烈的反向（反身性和波动性）。A股有一半 行业 的资本开支的复合增长率超过14%，按照简单的“70规则”，这些 行业 规模最多5年就可以翻一番，这些 行业 大多数属于新经济。
刘煜辉 分析 ，“脱虚回实”对应的是地租和要素成本下降趋势。这个过程的实现有两个方向的意义：一是减少挤出，提高配置效率，从金融地产、从政府信用扩张中转移出来，这是一个风险集中暴露和清理时期。从金融周期角度看，中国可能刚刚开始进入“金融业相对萎缩、实体经济部门逐渐改变衰退走上恢复之路”的过程；二是通过技术进步，技术溢出效应（技术泡沫破裂而使实体经济受益于新技术使用成本的下降），提高资源要素使用效率。
“如果你思考5年甚至10年的问题，与时间做朋友，与产业和新技术发展长期趋势做朋友，则是一个PE（私募股权投资）的时代。但只考虑交易，面对的判断更多只是情绪周期 分析 。”刘煜辉 分析 。
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