2.1 项目建设背景
国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。目前，中国是世界上唯一老年人口过亿的国家。根据全国老龄办公布的数字，到2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%，老年人口增加，与老年人最紧密的养老床位短缺极为严重。民政部最近公布的数据显示，2015年每千名老年人拥有养老床位不足30张，2016年计划实现每千名老年人拥有养老床位达到35张。随着老龄化进程加剧，应根据不同需求来发展多模式的养老产业，使养老产业跟上老龄化市场需求。
由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。
随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上的老年人中，人均患有疾病2-3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平发4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长、需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源相结合的医养结合养老模式非常必要。
养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务业。党中央、国务院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬中华民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。
我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界榜首。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动医养结合型养老模式的建立，从而走出一条中国特色的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务弊端，也解决了老年病人“压床”占用优质医院资源的问题，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。
2.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快
根据联合国相关调查，世界人口将在2050 年超过90 亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。根据联合国数据，从现在到2050 年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，65岁以上的人口将超过15 岁以下的青少年人数。其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。
目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。
老年人，按照国际规定，65周岁以上的人确定为老年；在中国，60周岁以上的公民为老年人。  
一、老年人现状  
1、老年人口基数大    
60岁以上老年人口已达2.2亿，是世界老年人口总量的1/5，是亚洲人口总量的1/2。预计2025年，我国老龄人口数量将达到3亿人。
 
2010-2025年我国老年人口数量
2、老年人口增长速度快    
到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。
 
我国 60 岁以上及65岁以上人口占比
高龄化趋势明显    
80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。
 
图2-1  我国老龄化速度概况
老龄化发展概况
我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。2005年中国60 岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93 亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。
预计到2017年底，我国60 岁以上老年人口有望超过2 亿，2025年则很有可能超过3
 亿。而到2020 年，我国老年人口数很可能超过2.43 亿，老年人口占比超过17%。
 
图2-2  我国将迎来老龄化加速发展阶段
按照联合国的传统标准，60 岁以上老年人口占比达到10%，或是65 岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999 年已达到这个标准；60 岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，2014年，全国65岁以上的老年人达到1.37亿人，占总人口比例为10.1%。按照人口统计学标准，65岁以上人口占比达到7%即为进入老龄化社会。中国已经处于深度老龄化阶段。而2016 年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。
根据预测，从2017—2035 年的20年内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050 年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030 年，中国65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。
我国社会保障体系进一步完善
“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展——覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了《中华人民共和国社会保险法》，修订了《工伤保险条例》。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。

图2-3  我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况
“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；新农保参保人数达到4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。

图2-4  “十二五”时期社会保障发展情况
其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。
同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。
 
图2-5  2002—2010年我国退休人员养老金发展情况
综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。
我国养老服务行业发展潜力巨大
我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。
根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1 万亿元，2050 年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000 亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030 年，预计我国养老产业规模有望达到20 万亿元以上。
同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010 年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020 年，将达28145 亿元，到2030 年，退休金总额将达到73210 亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000 亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。
 
图2-6  我国老年人消费需求展望
其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2018年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过5000亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过600万个。
2000年时，我国60岁以上老年群体在总人口中的占比达到7%，我国正式进入老龄化社会。2012年60岁以上老年人口在总人口占比达14.3%，此后我国进入快速老龄化阶段。    
截至2014年底，我国60岁以上老年人口已经达到2.12亿，占总人口的15.5%。到2015年，中国老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%;2020年老年群体将达到2.43亿，约占总人口的18%。本世纪中叶老年人口数量将达到峰值，超过4亿，届时每3人中就会有一个老年人。 之后我国老年人群体将长期保持在4亿左右，占总人口的1/3上下。    
老龄化威胁下，养老成为社会重任。然而当前我国养老产业刚刚起步，尚未形成完整、健全的产业链与产品类型标准体系;养老金收支不平衡、发放困难等问题出现;养老服务长期处于落后发展阶段……以养老服务中的养老床位数量为例，2014年我国养老床位551.4万张，2015年养老床位上升至669.8万张，以“十二五”规划目标作为参考，养老床位缺口超过300多万张。

2012-2015年我国养老床位数量 
随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。
社会老龄化人口是保障和改善民生问题
社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。
当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。
为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的养老院，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴养老院里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗子指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。
党的十八大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。随着人口老龄化的快速发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。
一是“四二一”式（4个老人，夫妻2人，1个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。
二是随着我国经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。
三是随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托管；以使让老人有一个较好的照顾和护理。
四是台安县旅游资源丰富，在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，没有适合老人居住的综合性房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。因此在环境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。
2.2 项目建设必要性
项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要
长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。预计十三五期间，我国老龄化人口加剧将面临着严峻挑战。
为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展成果，预计“十三五”期间，实现新增各类养老床位400万张的发展成果，。
本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。
项目建设将进一步满足日益增长的养老需求
近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，台安县各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得区域内养老服务需求空间不断增长。
老年人的养老问题越来越突出。老年人口抚养负担过重，必将给台安县的经济和社会的可持续发展带来深刻的影响。台安县人口老龄化进程的加快，家庭和社会养老负担加重，必将给社会、经济的发展带来沉重压力。现在城镇老人多与子女分居，农村也有很多老人与子女分居。由于子女都在工作，都为自己的事业、生活而奔波忙碌，多数人无暇照顾老人。目前台安县内及周边都未修建综合性养老院。因此，随着人口老龄化的快速发展，适合老龄人聚居的养老院项目建设势在必行。也是适应社会经济发展。为老龄人提供全方位的优质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建设和谐社会的必然要求。
本项目将通过建设现代化养老院、精神维系式有机种植、教育培训式绿化种植、义工实习式助老服务等方式，提供400张养老床位，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。
项目建设是进一步提高居民生活质量的需要
近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型养老院，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的养老院。
本项目建成后，应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。
项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的养老院，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人养生康复场所，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。
项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要
为进一步满足居民日益增长的养老服务的需求，鼓励扶持养老服务机构，养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。对研发养老服务产品的生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。
本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家，并引进国内外先进的养老院设计运营理念，购置国内外先进老年人护理设备，对相关服务人员进行专业培养，未来还将申请设立专业护理医院，不断将护理人性化、专业化、科学化、标准化，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实行科学化、规范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得开心、健康温馨、子女放心，真正把养老院办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果。
项目对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平，为老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。
2.3 项目建设的有利条件
各级政府的重视和支持
世界人口老龄化的快速发展，已引起世界各国政府的重视。不解决好老年人的供养问题，将引发很多社会问题，给社会带来不稳定因素，同时将对人类的伦理道德提出挑战。因此，我国政府从中央到地方成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构。出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。
社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展
计划生育使我国的生育从无序地生养到有计划的只生一胎，而且正在改变着我国人民的生育观念。少生优生已成为现代年轻人的自觉选择，“四二一”家庭结构已经和正在形成。一对夫妻不仅要照顾孩子，而且要供养、照顾四位老人，加上工作、学习、竞争，给子女的压力很大，往往是顾了孩子顾不了老人，使家庭、婆媳之间、父子之间发生矛盾，造成家庭不和睦，使很多老人晚年不幸福，更谈不上老有所乐了。据调查有67%以上的子女希望设有专门机构托管老人。有46%以上的老人希望设有养老院。随着“国策”的深入，长期执行和青年人生育观念的改变，这些数字还将继续增加。可见，该项目的建设是社会发展的需要和民心工程。
2.3.3项目基础设施条件
该项目建设地点台安县桓洞镇本街。项目建设用地周边的市政基础设施完善，通信、电力、给水、排水等市政设施较为齐全，可以满足项目建设的需要。这里交通便利，环境优雅，绿水青山青翠欲滴，空气清新，位于繁华地段而不喧闹，十分适宜老人长期居住，是修建养老院的最佳地点。各项附属设施完善后，养老院依山傍水、气候宜人、环境优美、交通便利、空气清新、自然风光极佳。同时，又处在风景区边沿，可以借助风景名胜，改善老年人的生活品质和增加老年人的凝聚力，是一个真正的世外桃源，这些条件都为项目在此选址打下了良好的基础。
2.4 项目建设的可行性
老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住养老院已成为新时尚。可见本项目的建设是非常必要可行的。
2.5 分析结论
项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。
项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式转变，促进现有产业结构调整，健全服务业、推进当地经济社会发展具有重要意义，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。
项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。项目符合社会和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益，生态效益。
综合以上因素，本项目建设可行，且十分必要。
第三章 市场分析
3.1老龄人口及抚养情况
从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表3-1。